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Dudas generales sobre aplicación de Ley de Arrendamiento de Viviendas; por Teresa Borges

Luego de haber precisado el marco legal general del arrendamiento inmobiliario, en esta oportunidad procedemos a esclarecer algunos tópicos en la materia específica del arrendamiento de vivienda.

Dado lo complejo del área a tratar, el tema se desarrollará en varios artículos y de la manera que estimamos más didáctica posible, y a tal fin haremos uso de los interrogantes más comunes que los usuarios nos plantean.

Dejamos a salvo comentar todo lo relativo al Decreto 8.190, Decreto Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, por cuanto el mismo no solo aplica al arrendamiento sino a otros contratos cuyo objeto sea la vivienda principal, por tanto lo desarrollaremos posteriormente.

Debemos precisar que, en el arrendamiento de vivienda, primero el arrendador o propietario debe agotar obligatoriamente varios procedimientos administrativos, que son optativos en algunos casos para el inquilino y en otros no requiere de ellos.

También recordamos que al referirnos a la LPRYCAV, estamos invocando la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. En la primera fase de los artículos nos limitaremos a responder según lo pautado en la ley, no emitiendo juicios de valor, materia que reservaremos al final con nuestras recomendaciones tanto para los usuarios como  lo que a nuestro juicio debe ser materia de reforma legislativa.

Recordamos que, para estos procedimientos administrativos, el órgano administrativo competente es la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI) y órganos de representación en las regiones del país.

Entonces, valga señalar que en la actualidad muchas de las decisiones en la materia son tomadas desde la propia SUNAVI, obviamente aunado a las directrices que dicta como órgano rector en la materia.

Veamos, ahora sí, algunos casos complicados.

Violación genérica de la Ley: incluso indemnizaciones, restituciones, reparar daños, establecimiento de responsabilidades penales (Art. 5, núm. 20 LPRYCAV).

La Ley prevé innumerables sanciones administrativas derivadas de su incumplimiento, y  debemos resaltar que siendo casi en su totalidad los derechos previstos de Orden Público no pueden ser olvidados por las partes.

Esto es fundamental, dado que los usuarios siempre preguntan por qué hay problemas, por ejemplo, si en el contrato dice que el canon se pacta mutuo acuerdo, y resulta que eso es contrario a la ley y por ende sancionado.

En el caso de ejemplo, inclusive, no solo se procede a sancionar, sino que va acompañado de una pretensión a su vez sancionatoria, el  reintegro de sobrealquiler, si el monto que fijare el organismo resulta inferior al pactado entre las partes.

Las partes no pueden celebrar acuerdos contrarios a lo dispuesto en el texto legal, pues se consideran no válidos, no surten efectos.

Continuamos con otro duda. Nos preguntan algunos: “¿Es verdad esto? He leído que si el Estado me adjudicó una vivienda no la puedo arrendar”.

En principio es así, pues la Ley especial lo prohíbe, pero deja a salvo que se puede gestionar una autorización motivada ante SUNAVI. De ser arrendado sin autorización, el beneficiario de la adjudicación corre el riesgo que le sea revocada la misma, perdiendo el derecho al inmueble (Art. 13 LPRYCAV).

¿Es cierto que si tengo niños no se pueden arrendar a esa familia? No, no es cierto. De hecho, discriminar por tal motivo está prohibido expresamente en la ley, además de violar normas de la Constitución Nacional que prohíben la discriminación (Art. 14 LPRYCAV).

“Hay una administradora que me está cobrando por mostrarme un inmueble para arrendar”. No le pagues, nunca, la ley lo prohíbe. Esto debe ser considerado y respetado por los corredores y administradores de inmuebles (cobro de sumas de dinero por exhibir o mostrar el inmueble, Art. 15 LPRYCAV).

“Estoy negociando un apartamento para que me lo alquilen, pero el canon de arrendamiento es muy alto”. El canon de arrendamiento máximo debe ser fijado a través de un procedimiento por el órgano administrativo (SUNAVI o del ente de representación en el interior del país) y el arrendador no puede arrendar sin primero haber obtenido la fijación del canon justo, pues incluso dicha Resolución o Providencia debe adjuntarse al contrato de arrendamiento a suscribir, que a su vez debe ser aprobado por el indicado órgano. Valga señalar que el arrendador no puede percibir un monto superior al fijado por SUNAVI.

“Estoy alquilado hace 10 años, y el arrendador quiere vender, ¿no tengo ningún derecho? Dice que pueden poner el precio que desea”. De igual manera, si el inmueble está arrendado, y si el arrendador decide vender, no solo debe cumplir con la Preferencia Ofertiva (primera opción y oferta al inquilino), sino que SUNAVI debe fijar también el precio justo de venta (fijación de los cánones máximos de arrendamiento, Arts. 39, 47 y 130 LPRYCAV;  y precio de venta de los inmuebles Art. 132, núm. 1 LPRYCAV).

De no cumplir el arrendador con la Preferencia Ofertiva, el inquilino no solo puede denunciar el ilícito ante SUNAVI, sino demandar por retracto legal arrendaticio para lo cual el arrendador propietario, así como el nuevo adquirente deben notificar al inquilino de la negociación y el último dispone de un plazo para poder ejercer la pretensión de retracto (Art. 138 LPRYCAV).

En los próximos días continuaremos analizando mediante las interrogantes usuales, la LPRYCAV, como en el presente.

Teresa Borges

30 de Agosto de 2017