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Dudas sobre alquiler de locales comerciales; por Teresa Borges

Iniciando el año 2018, pero pendiente de la promesa del año pasado, continuamos con las entregas sobre el arrendamiento inmobiliario, en esta oportunidad comenzamos con el arrendamiento comercial.

Es importante aclarar que el arrendamiento de inmuebles destinados a comercio estaba regulado a través de leyes especiales sobre la materia. Entonces uno puede preguntarse, ¿por qué se promulgó otra ley especial para este tipo de arrendamiento?

Cuando revisamos la exposición de motivos de la normativa más reciente, así como los hechos que precedieron a su promulgación, entendemos que la causa o justificación fue los controles en los costos de los productos, o mejor dicho, en el precio al consumidor final, tal como lo contempla el Decreto Ley de Precios Justos, objeto de varias reformas.

Es de indicar que su ámbito de aplicación solo refiere a inmuebles destinados al uso comercial. A pesar de que el contexto político previo a su promulgación permitía pensar que aplicaría tan solo a los centros comerciales, al ser promulgada se constató que abarca toda relación arrendaticia que tenga por objeto un inmueble donde se desarrolle una actividad comercial.

Dentro de las novedades de esta ley tenemos el reconocimiento o inclusión de los quioscos y stands, por lo que debemos entender entonces que para el legislador este tipo constituye un inmueble.

Se mantiene que la normativa es de Orden Público, y se adiciona, lo que no es nuevo ya, la potestad discrecional para interpretar figuras que pretendan desfigurar o evadir el arrendamiento.

Llama la atención en esta ley la prohibición del pacto arbitral, pues aun cuando pretende obviar el régimen legal del arrendamiento dispuesto en el Código Civil, dentro de lo que regla este contrato, reconoce y da prevalencia al consenso entre las partes.

Se prevé que se reglamentará, así como que podrá dictarse regulaciones especiales para ciertos inmuebles destinados a comercio con características especiales, lo que hasta la fecha no ha sido desarrollado.

De igual manera, y como ya la legislación de 1999 había previsto, se mantiene la solidaridad total entre propietario, arrendador, administrador, o cualquier intermediario en la relación arrendaticia.

Como señaláramos, se desconoce el régimen legal preexistente (Código Civil), pero sí se da valor al contrato, convenios suscritos de mutuo acuerdo entre las partes.

Prosiguiendo con el mismo esquema que hemos venido desarrollando, damos respuesta a las interrogantes más comunes con relación a la nueva ley:

Voy a arrendar un inmueble, pero para adecuarlo para restaurant, tengo que hacer arreglos, ¿eso me lo va a reconocer el arrendador?

 

Las mejoras que quiera o requiera realizar el arrendatario al inmueble, deberán formar parte del contrato de arrendamiento, así como debe constar por escrito el acuerdo entre las partes al respecto.

Soy inquilino hace años de un local, y ahora el arrendador me quiere subir el canon con un 600% de incremento. ¿Qué hago?

 

Al respecto, debe considerarse la Ley Orgánica de Precios Justos, hoy en el limbo ante la promulgación de la nueva ley al respecto por la Asamblea Nacional Constituyente.

Lo que sí deben ponderar las partes es que un incremento de tal naturaleza puede rayar en usura, así como rompe el equilibrio contractual.

De igual manera, aun cuando fue creada una unidad administrativa competente en materia de arrendamiento comercial, la SUNDDE está recibiendo  denuncias derivadas del arrendamiento de locales comerciales en colaboración con la intendencia de costos.

Tanto la unidad administrativa como la SUNDDE están canalizando la fijación de los cánones de arrendamiento, aunque solamente por discrepancias y falta de acuerdos entre las partes, dado que el criterio es que perfectamente pueden  las partes pactar de mutuo y común acuerdo el canon correspondiente.

Es de destacar que solo compete al órgano administrativo lo siguiente: abrir y manejar la cuenta para la consignación arrendaticia; supervisión de la metodología de avalúo a aplicar y dictar lineamientos; y procedimientos sancionatorios.

En próximos días continuamos desarrollando el arrendamiento comercial.

Teresa Borges García

Enero, 2018

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