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CRISIS INMOBILIARIA: EL DECLIVE DEL SECTOR RESIDENCIAL

Venezuela, 2018 

La crisis inmobiliaria en Venezuela es alarmante. La devaluación, la hiperinflación y el éxodo de la población son algunos de los factores que llevan a este mercado a pasar por el momento más oscuro en su historia.

CARACAS – Alimentos, vestimenta y vivienda son las necesidades que tradicionalmente se consideran básicas para la humanidad. Es decir, el sector de la vivienda se encarga de satisfacer una necesidad fundamental y es de gran importancia para el desarrollo de un país y su sociedad.

Expertos aseguran que para que exista una economía saludable es vital que el sector inmobiliario funcione bien. Los mercados hipotecarios son importantes para la transmisión de la política monetaria, además, una vivienda adecuada puede facilitar la movilidad dentro de una economía y ayudar a los demás mercados a adaptarse a shocks adversos.

Actualmente, Venezuela atraviesa una profunda crisis económica y el sector inmobiliario no escapa de esta. En los últimos años la economía del país se ha visto empañada por un ciclo negativo que pasó de la depresión económica al colapso macroeconómico.

De acuerdo con cifras publicadas por la Cámara Inmobiliaria de Carabobo, en la Venezuela de 2017 se requerían 890 salarios mínimos para poder adquirir una vivienda “popular”. Según investigaciones y análisis regionales, Venezuela se ubica por debajo de Haití en cuanto a la correlación entre el salario y la capacidad de compra de una vivienda convencional. En Haití se necesitan en promedio 392 salarios mínimos para adquirir un inmueble.

Con base en los principios económicos, podríamos decir que el éxito de cualquier instrumento de inversión dentro del sector inmobiliario, en cualquier país del mundo, requiere un mercado de capitales líquido y profundo, elevada participación de inversionistas del sector público y privado y existencia de estabilidad macroeconómica. Además, debe tener un sistema bancario y de financiamiento sólido y un marco legal e institucional concreto que proteja los derechos de los inversionistas y los acreedores.

Si comparamos estos aspectos con los elementos presentes en el mercado venezolano, podremos notar la ausencia de la mayoría o de la totalidad de los mismos. Lo que nos lleva a preguntarnos, más allá de lo evidente, ¿cuál es el estado actual del mercado inmobiliario en Venezuela?

Como respuesta a esta interrogante, Carlos González Contreras, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV), explica a la Voce:

“El mercado inmobiliario no escapa de todas las vicisitudes que nuestra economía está experimentando. El sector primario, que son las viviendas nuevas, está prácticamente detenido. Diría que desde 2015 el sector privado dejó de construir viviendas. Una de las causas es que no hay financiamiento. Esto, fundamentalmente, porque los precios a los que podemos vender esas viviendas que nos financian están detenidos en el tiempo desde hace 4 años. Con la inflación de los últimos 3 años y la diferenciación de hace 4 o 5 meses simplemente es inviable que el sector privado construya viviendas. Las poquitas cosas que tú ves por ahí construyéndose son esfuerzos particulares de algún promotor que con su propio capital desarrolla algunas viviendas”.

Según las cifras manejadas por la CIV, en todo el país se están construyendo alrededor de 500 unidades de vivienda y el déficit habitacional total ronda el millón y medio de hogares.

Mucha oferta y poca demanda

El mercado inmobiliario es sensible a los ciclos económicos. Es afectado por las variables, las cuales inciden directamente en su comportamiento y producen inestabilidad en las curvas de oferta y demanda.      Como consecuencia se genera el mercado de compradores o el mercado de vendedores.

“El sector secundario, que son las viviendas que venden los – precisa el presidente del CIV -, es un mercado que también ha sido muy golpeado porque ha crecido la oferta. Situación que es producto, fundamentalmente, de que las personas desean vender su vivienda. Algunas – añade -, para irse del país; otras, simplemente para re direccionarse y otras más para cubrir gastos, costos fijos, comida, ese tipo de cosas. En nuestras relaciones generales con el consumidor hemos visto que eso está sucediendo. No solo es que la gente se va, sino que quieren vender para comprarse algo más chiquito y que les quede algo de plata para poder subsistir, eso ha aumentado la oferta”

De acuerdo con la información suministrada por el especialista, la demanda, por el contrario, se ha deprimido porque los compradores naturales no existen. Los datos del último informe de La Encuesta Nacional de Condiciones de Vida de la Población Venezolana (ENCOVI), exponen que el país registra 87% de pobreza. Esto causa que las personas prioricen necesidades básicas fundamentales como la comida y por esta razón una necesidad tan importante como la vivienda queda en segundo plano.

Malas políticas económicas: desconfianza y declive del mercado

El presidente de la Comisión de Infraestructura, Vivienda y Hábitat (CIVH) de Fedecámaras, Aquiles Martini Pietri, indica, por su parte, que “el mercado inmobiliario se basa en la confianza que tengan los inversionistas en que lo que están comprando o alquilando es rentable”. En ese sentido, desde su punto de vista, “lo que está sucediendo en Venezuela es una compilación de muy malas políticas económicas debidas a un modelo que ha demostrado no ser el mejor (…) Y que no valida lo establecido en la Constitución venezolana en lo que tiene que ver con el respeto de la propiedad privada, la repartición de capitales, lo que es la oferta y beneficio”. Y añade:

“Todos los controles aplicados y las políticas establecidas han provocado la desinversión y han atemorizado los capitales, tanto nacionales como extranjeros”.

Conforme a las cifras suministradas por el experto inmobiliario, el sector privado construyó en los años 2008/2009 85 mil viviendas; el año pasado no se logró construir ni 5 mil viviendas.

“Esas 5 mil viviendas son precisamente construcciones que se vienen procesando y estaban en proceso de culminación. Son muy pocos los proyectos inmobiliarios que hoy en día arrancan de cero”, detalló Martini Pietri.

De igual manera, el también ex presidente de la CIV, destacó que los factores principales que influyen en la decadencia de este sector son la falta de financiamiento, la inexistencia de índices de valor o costo y las leyes que rigen el mercado.

Pérdidas y oportunidades

La economía venezolana se ha visto afligida por un manto de incertidumbre y descontrol que ha producido un desbalance en las operaciones de los mercados. Se ha perdido la confianza de inversión, no existe capacidad de compra en un amplio sector de la población, no hay un sistema sólido u oportuno de créditos bancarios, existe terror y ventas desesperadas; pero como sucede en múltiples aspectos de la vida, lo que para algunos puede representar pérdidas para otros se manifiesta como oportunidades.

Construir una vivienda nueva en Venezuela sale muchísimo más caro que comprarla usada. Quien dispone de recursos puede adquirir inmuebles por debajo del valor de reposición (costo del bien material sujeto a su antigüedad, conservación y a la ley de oferta y demanda), hacer inversiones dentro del mercado y esperar a ver qué pasa en el futuro.

La agente inmobiliaria Gabriella Natale, manifiesta:

“Sin duda estamos viviendo el momento inmobiliario más interesante que se ha presentado en décadas, lleno de oportunidades para compradores con bolsillos profundos, visión de rayos X y nervios de acero. Y naturalmente, están siendo aprovechadas. No es un secreto que en este tipo de circunstancias a muchos se les abren las puertas de aquellos inmuebles a los que antes no podían aspirar, a zonas con las que siempre soñaron, a acabados de primera, a superficies amplias. Pero ojo, esto es válido solo para una parte de la población. Pues la realidad es que nuestra amada Caracas ha sido siempre prohibitiva en todos sus géneros inmobiliarios; consecuencia, entre otros, de la escasez de financiamiento y los márgenes de ganancia aspirados. Dichas variables combinadas o por separado, tanto en mercado residencial primario como en el secundario arrojan un triste resultado: hay una parte muy importante de la población que se queda siempre sin acceder al beneficio de una vivienda propia. Y ese creo yo, aunque suene incomodo, es el tema verdaderamente importante”.

Por su parte, el presidente de la CIVH de Fedecámaras comenta:

“El que venda su vivienda a los precios actuales, que están muy por debajo de su valor de reposición, lo más seguro es que no pueda comprar su vivienda a futuro”.

“El que tenga su vivienda que la cuide porque no la va a poder reponer”, sentenció.

Inmuebles como refugio de los activos

Históricamente, el sector inmobiliario se ha concebido como un elemento importante de inversión. En muchos países la vivienda es el mayor componente de riqueza.

Según Min Zhu, economista y ex Subdirector Gerente del Fondo Monetario Internacional (FMI), en Estados Unidos las propiedades inmuebles representan aproximadamente la mitad de los activos totales en poder del sector privado no financiero. En Francia, menos de una cuarta parte de los hogares es propietaria de acciones, pero casi un 60% es propietario de su vivienda.

El especialista en consultoría inmobiliaria y avalúos, Arturo Facchín, en su ponencia “Valor razonable de un inmueble en escenarios de incertidumbre económica”, expresa que el aumento de liquidez monetaria transformó al sector inmobiliario en un refugio obvio para toda la masa de dinero que circula en el país. Esta situación, según el especialista, produjo desde el año 2009 lo que denominó como una inyección de dinero en el torrente sanguíneo de la economía venezolana.

En España la caída de las rentabilidades no frenó la inversión en el sector inmobiliario, pues era percibido como un refugio frente a la perspectiva de incertidumbre global que se presentaba en los otros mercados. Este escenario tampoco pasó desapercibido para los operadores locales que disponían de liquidez. Ellos optaron por modificar la hoja de ruta de su inversión hacia el sector inmobiliario ante la expectativa de que la mejora de las variables macroeconómicas continuaría alimentando el dinamismo en el sector.

Según cifras del Banco Central de Venezuela (BCV), la liquidez monetaria de la economía venezolana se duplicó en los últimos dos meses y se ubica en 149,8 billones de bolívares. El BCV ha acelerado en los últimos tres meses la inyección de dinero en la economía, a lo que los especialistas atribuyen la entrada en hiperinflación del país.

Comprar una vivienda: aspiración casi inalcanzable

Para adquirir una vivienda una persona puede pedir un crédito a la banca pública o privada. El monto máximo establecido para estos préstamos ronda los 150 millones de bolívares. Acceder a un crédito de esa magnitud demanda al solicitante poseer una cifra elevada de ingresos mensuales.

Recordemos que Venezuela tiene el salario mínimo más bajo de la región, lo que dificulta la obtención de cualquier tipo de financiamiento. Para el mes de marzo de 2018 el salario mínimo integral venezolano es de 1.307.646 bolívares mensuales (equivalentes a 6,03 dólares utilizando como referencia el tipo de cambio del “mercado negro” para la fecha).

“Tú me pagas lo que estés dispuesto”

Urbi Garay, profesor titular de finanzas en el Instituto de Estudios Superiores de Administración (IESA), explica que entre los años 1986 y 2011 los precios de los apartamentos en Caracas experimentaron una tendencia al alza, aunque con algunas fluctuaciones a lo largo de los años. La depreciación del bolívar en el mercado paralelo con respecto al dólar, a partir del segundo semestre de 2012, y la depresión económica entre 2014 y 2016 causaron una importante caída en los precios de los apartamentos.

La realidad actual de los costos de las propiedades, según los expertos, responden a las necesidades individuales de cada persona.

 

El presidente de la CIV asegura que “en el mercado secundario cada quien pone su precio, el valor del mismo al final lo marca la necesidad de cada quien y el apremio que tengan por salir de su vivienda”.

De igual manera, Martini Pietri explica que “no es el dólar paralelo lo que marca el precio. El dólar paralelo es la reposición del costo de la materia prima que se necesita para construir viviendas. Entonces por más que digan que dan dólares Dicom, la realidad es que el Gobierno no tiene la capacidad para dar todos los dólares necesarios y hay que buscarlos en otra parte”.

“Ese valor de reposición es el que priva (…) Y termina el precio aumentando en una suerte de oferta y demanda totalmente desproporcionada donde el propietario es capaz de decir tú me pagas lo que tú estés dispuesta y así se genera la parte especulativa”, detalló.

Con miras al futuro: la palabra clave es la confianza

En las grandes crisis de diferentes países del mundo los bienes inmobiliarios han servido para salvaguardar el patrimonio de las personas.

“En México cuando hubo la crisis de pago de deudas la gente empezó a regalar sus viviendas. En Argentina también regalaban las viviendas, eso es lo que está sucediendo en Venezuela. Terminó pasando que toda la gente que compró y logró aguantar la “pela”, pudo estabilizarse de alguna manera. Hoy en día en el mercado argentino (las propiedades) no solo volvieron a sus valores históricos, sino que están muy por encima”, manifestó Martini Pietri.

Además, indicó que para lograr un cambio dentro del mercado inmobiliario “aparte de cambiar el Gobierno, hay que cambiar las leyes. Es necesario un cambio de filosofía y una visión clara de que el Estado venezolano no es para controlar, no es para producir, no es para estropear, no es para ser dueño de todo. El Estado venezolano está para definir y estimular al sector privado a producir dentro de unos lineamientos de justicia, de equidad y en un planteamiento lógico de lo que es el desarrollo del país”.

De igual manera, Carlos González Contreras señala:

“Los planes de recuperación y las posibilidades de que el mercado se enmiende y comience a crecer dependen de decisiones macroeconómicas que afecten a toda la economía, el clima fiscal, el control de cambio. Ese tipo de cosas que detendrían la hiperinflación y que lo dicen los especialistas”.

Contreras añadió que al detenerse la hiperinflación el mercado inmobiliario también podría empezar a recuperarse; pero destacó que la recuperación no sería rápida porque los proyectos inmobiliarios toman tiempo para ser pensados, conseguir el dinero y finalmente ser ejecutados. Según estimó, se necesitarían por lo menos dos años para reactivar el mercado notablemente y aseguró que pequeños cambios podrían lograr algunos avances.

El estado general de la economía en Venezuela a futuro dependerá de una serie de cambios que reactiven el sistema y lo hagan propicio para invertir, crear, desarrollar y producir. En el ahora, lo determinante es un tema perceptivo en el que una situación ardua y oscura podría transformarse en oportunidades, pero la base está en creer que es posible que el país va a estar mejor, que el sistema democrático cambiará y que seremos un país productivo. Toca apostar en la confianza y esperar.

 

 

 

Karen Valero

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