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La vivienda sus tiempos y la Ley de Preventa. II parte.
Al finalizar nuestra entrega anterior dijimos que aun quedaban propuestas hechas por el Ing. Elis Saúl Molina, con el fin de que nos aboquemos a la solución del problema vivienda: a) Que los Municipios otorguen Solvencia Municipal a los promotores con un año de vigencia. b) Los Registradores Inmobiliarios reciban la totalidad de los documentos de venta que sean presentados y eliminar la asignación de cupos c) Acortar los plazos de revisión y cálculos de los documentos d) Que el Registro de los documentos de compra de vivienda sean otorgados en un plazo no mayor de dos días. e) Colocar “puntos de venta” electrónicos en los Registros Inmobiliarios para agilizar el pago de los tributos y evitar el riesgo de traslado de dinero en efectivo hacia bancos totalmente congestionados.
En cuanto a la tramitación y a la aprobación de los créditos hipotecarios a los compradores de vivienda, el Ing. Elis Saúl propone: a) Tramitación y aprobación en la fase de preventa de las viviendas, de los créditos hipotecarios cuyo desembolso final esté condicionado a recertificación de los ingresos del comprador y al reajuste a las condiciones financieras vigentes para la fecha de otorgamiento. En este punto el razonamiento del Ing. Elis Saúl Molina, resulta muy convincente, “es difícil comprender cómo la banca, analiza y otorga un crédito para la compra de un vehículo en 48 horas, pero exige 90, 120 y a veces 150 días para un crédito destinado a vivienda… y agregamos nosotros, en un país donde faltan 2.500.000 viviendas y no hay suficiente vialidad para los vehículos que circulan en la ciudad.
En la presentación del Ing. Elis Saúl Molina, hay otras propuestas en relación a la importación de equipos para construcción, como son maquinarias, repuestos, ascensores, escaleras mecánicas. Así mismo sobre la inamovilidad laboral de los trabajadores del sector construcción ya que al terminar el urbanismo, entran los de construcción y luego albañilería y pintura. Si no se puede gestionar el ingreso y salida de estos trabajadores en los lapsos adecuados, la eficiencia del proyecto se vuelve inmanejable desde el punto de vista de costos, los cuales serán cargados al comprador final. Hasta aquí las propuestas del Ing. Elis Saúl Molina.
¿Qué hay en la Ley de Preventa de Vivienda en Proceso de Construcción o aún no Construida, aprobada en primera discusión? En el artículo 2 se establece que “no podrá iniciarse” ninguna preventa sin haberse obtenido todas la permisologia exigidas, lo cual nos parece una excelente determinación para la tranquilidad del comprador. En el artículo 3 se exige además la notificación al Indepabis del inicio de la preventa. En el artículo 5 capítulo II dice: en los contratos de preventa se establecerá: 1º el precio de venta 2º el mes y año de culminación de la obra, en ningún caso la culminación podrá excederse de 24 meses, contados a partir de la firma del contrato de preventa (que no podrá ser antes de tener toda la permiseria y la notificación al Indepabis. En el artículo 4º capítulo II dice: el contrato deberá establecer los requisitos exigidos por el ente financiero para el otorgamiento del crédito, y el lapso máximo de la respuesta a la solicitud del crédito y además, deberá establecerse el tiempo en que se realizara la protocolización del documento definitivo ante el Registro Inmobiliario.
Como vemos la normativa aprobada en primera discusión establece plazo máximo 24 meses. No toma en cuenta el tiempo de otorgamiento de la habitabilidad; no toma en cuenta la tardanza de los compradores para la presentación de los recaudos necesarios para el análisis del crédito; tampoco se penaliza su incumplimiento, no toman en cuenta el tiempo exagerado que se toman las entidades financieras para el análisis, aprobación y entrega de un documento de compra venta; no le importa que los Registros Inmobiliarios se tomen el tiempo que quieran para la revisión y cálculo de un documento de compra venta, no toman en cuenta que los entes financieros tienen su propio tiempo para enviar a su apoderado para el otorgamiento. Como vemos, se está legislando para otro país, no existe una alineación entre el promotor, entes financieros, autoridades gubernamentales, comprador, Registros Inmobiliarios, y mientras esto no se compagine y se integren como un equipo cuyo objetivo sea eliminar el déficit habitacional, el problema “vivienda” seguirá siendo estandarte de demagogia para los políticos de hoy y de mañana, porque no se tiene una visión holística (integral) del problema, sino una visión “isla” del problema; razón por la cual la firma “keller & Asociados” pronostica que la construcción de vivienda del 2010 podría disminuir en un 50%.
La Subcomisión de Vivienda que entró en una etapa de discusión del Ante Proyecto de Ley de Preventa de Vivienda, tiene en sus manos la oportunidad de lograr esta coordinación con todos los estamentos que conforman el problema “vivienda” y convertirlo en parte de la solución. El momento es brillante como el crepúsculo a la orilla del mar, pero también fugas momento, detrás del cual solo reina la oscuridad.
Aníbal Gómez. A.
Mercadologo Corredor Inmobiliario Certificado Nº114
Director de Mercadeo de Incaval, Asesores Inmobiliarios.
anibal@incaval.com.ve
Boletin Nº 3
20 Febrero de 2010
