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La vivienda, sus tiempos y la Ley de Preventa. I parte
En un brillante y detallado trabajo del Ing. Elis Saúl Molina Sánchez, presidente del grupo Coyserca nos hizo un tours de aventura por el proceso de construcción en el Evento Retos y Oportunidades Inmobiliarias Realizado por la Cámara Inmobiliaria de Carabobo el 22 de Octubre de 2009. El largo y aventurado recorrido, tiene nueve estaciones por donde el promotor de vivienda tiene que pasar, pero entre una y otra estación, se encontrará atascado en una mañana de requisitos y demoras para poder llegar a la siguiente estación. Todo comienza con la adquisición del terreno propio y apto para ser desarrollado. La 2° estación, es la certificación por parte de los servicios públicos. La 3° estación, es la permisería del proyecto de urbanismo. La 4° estación, es la construcción del urbanismo. La 5° estación, consiste en la aprobación de las autoridades del documento de parcelamiento, inscripción catastral y emisión de las solvencias de las parcelas resultantes del documento de parcelamiento. La 6° estación, permiseria de las edificaciones a realizar en las parcelas que implican aun nueva certificación de los servicios públicos y permisería del proyecto de las edificaciones. La 7° estación, construcción de las edificaciones y consecución de lo apoyo de los entes financieros ante quienes debe realizarse una nueva secuencia de requerimientos con sus debidos tiempos de estudio y aprobación. 8° estación, post-permisería de las edificaciones. Terminado el proyecto, una certificación de los servicios públicos con la presentación de toda la permisería de las estaciones anteriores. Recaudos y elaboración de las carpetas de los potenciales compradores para los requerimientos de los recursos por parte del comprador para completar su pago al promotor (Crédito hipotecario). Redacción del documento de venta y otorgamiento del documento de venta y constitución de garantía hipotecaria. 9° estación, servicio post-venta. Entrega de la vivienda. El factor tiempo es fundamental, en este recorrido han transcurrido largos meses y como lo explico el Ing. Molina “Si no se aborda urgente y decididamente con claridad y coraje este tema del tiempo, todo el esfuerzo será infructuoso”. En su excelente exposición el Ing. Elis Saúl Molina plantea soluciones: La primera es acatar lo establecido en la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística (LOOU)” Los organismos municipales dispondrán de un plazo de treinta (30) días continuos, en el caso de edificaciones o de noventa (90) días continuos en el caso de urbanizaciones para constatar únicamente que el proyecto se ajusta a las variables urbanas fundamentales. Cumplida la constatación, se expedirá constancia respectiva de ajuste a las variables urbanas. Esto evitaría todo el proceso de pre y post-permisería de las estaciones anteriores. Concluida la obra, el artículo 95 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística (LOOU) establece: “A la terminación de las obras, sin que hubiese objeciones del municipio, el profesional responsable de su ejecución firmara una certificación en la que hará constar que la misma se efectúa en todo en conformidad con las variables urbanas. La certificación será también firmada por el propietario y será consignada juntos con los planos a las autoridades municipales. La constancia de recepción será suficiente a los fines de la habitabilidad de la obra.” Propone el Ing. Elias Saúl que el Estudio de Impacto Ambiental del Urbanismo sea válido para los conjuntos residenciales que se construyan en dicho urbanismo. Igualmente debe suceder con el estudio de Impacto Vial. Asimismo la certificación de Servicios Públicos del Urbanismo sea válida para los edificios que se construyan en sus parcelas. Nos queda aún valioso material del Ing. Elis Saúl Molina que daremos que daremos a conocer en la próxima edición. Confiamos en que la diputada Laura Valls, por Carabobo, y miembros de la Sub Comisión de Vivienda, tome en cuenta estas apreciaciones en el proceso de consultas que se acaban de abrir, en virtud de la aprobación, en primera discusión, de la “Ley de Preventas de Viviendas en Proceso de construcción o aún no construidas”.
Conocer el problema de la vivienda en todo lo ancho y lo profundo, como lo demuestra el Ing. Molina es encontrar la mitad de la solución, la otra mitad es sentido de equilibrio y visión de futuro, no se cambian los resultados si continuamos haciendo lo que hemos hecho.
Aníbal Gómez A.
Director de Mercadeo Incaval C.A.
Asesores Inmobiliarios
Secretaría
Reyna Varela
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