Inicio » 5° entrega de dudas generales sobre el alquiler de locales comerciales, por Teresa Borges

5° entrega de dudas generales sobre el alquiler de locales comerciales, por Teresa Borges

En esta oportunidad cerramos el ciclo del arrendamiento de comercio y partimos luego de establecer las modalidades del canon y la rentabilidad previstas en la ley.

La inflación es más alta, y además constante, con respecto a los ajustes permitidos en la ley para modificar el canon de arrendamiento, ¿no puedo pactar incrementos trimestrales?

No. Solo se podrá revisar el monto del canon al vencimiento de un año. Tope máximo la variación porcentual anual del grupo de “Bienes y Servicios diversos” considerado en el INPC del año anterior del BCV. O cuando el arrendador haya realizado mejoras o reparaciones mayores cuyo costo excedan 40% del valor del inmueble.

Sin embargo, dada la situación actual se recomienda que las partes negocien alguna cláusula de contingencia que mantenga el equilibrio contractual.

Yo arrendé un local y realicé los cálculos según establece la ley, pero me da un canon mucho más bajo al que pagué, ¿qué hago?

Ante tal situación puede plantear demanda por reintegro de sobrealquileres, pues la ley establece que todo lo que cobre en exceso del canon -conceptos contrarios a lo dispuesto en el Decreto Ley, cobros por cesión, traspaso, venta de punto, gastos comunes al margen de lo previsto en el artículo 36, limitados a la alícuota del inmueble, gastos mantenimiento y conservación del inmueble, servicios de aseo limpieza, recolección y disposición de desechos sólidos, agua potable, energía eléctrica, vigilancia, reparación y mantenimiento de equipos, gastos de administración- están sujetos a repetición (Art. 34).

La prescripción de esta acción es de 2 años y se debe considerar que los montos a reintegrar se actualizarán con base al INPC y son compensables con cánones de arrendamiento. Además el arrendador está sujeto a sanciones administrativas.

Ahora que terminó el contrato y la prórroga legal, ¿cómo procedo, pues el arrendador me tiene un depósito en garantía?

Si el arrendador se niega a reintegrar o liberar la garantía, debe proceder a tramitar el reintegro de depósito en garantía, bien ante la Unidad Administrativa en materia de arrendamiento para uso comercial adscrita al Despacho del Viceministro de Gestión Comercial a través del procedimiento conciliatorio y adicionalmente sancionatorio (Art. 2, núm. 1, 4, 6, 12) o en su defecto incluso puede acudir a tales efectos ante los tribunales.

En estos casos la SUNDDE debe asistir  técnicamente.

El arrendador tiene la obligación de, al finalizar la relación arrendaticia o del cumplimiento de la última obligación pendiente, reintegrar o liberar la garantía dentro de 15 días continuos, y al reintegro del monto se debe adicionar los intereses causados. Si el arrendador sin causa justa no reintegra el depósito, se generarán intereses a “la tasa activa más alta del sector bancario” o si no la hubiere depositado en un banco.

Si finalizada la relación arrendaticia quedaran obligaciones insolutas pueden consensualmente acordar el pago o podrán acudir al proceso jurisdiccional.

Fui a la notaria y me dicen que el contrato de arrendamiento del local que me copié de un formato no sirve, ¿por qué?

Es importante señalar, como ya lo hicimos, que ahora el contrato de arrendamiento en materia comercial al igual que el de vivienda son contratos formales, pues la nueva ley estipula formas de forma y fondo que deben ser cumplidas, por ello el contrato debe ser redactado en adecuación a las mismas. Estas normas son: debe ser escrito y  autenticado; durar mínimo un año salvo que la actividad a desarrollar requiera temporadas específicas; establecer el valor del inmueble; describir el inmueble del cual forme parte el local, su conformación y servicios instalados (art. 24); establecer el modo para acreditar los pagos para la emisión de las Facturas legales tanto del canon como de los gastos de condominio y-o los que establezca el Comité Paritario de Administración de Condominio; indicar obligaciones generales como  garantizar la posesión, entrega del inmueble en buen estado al inicio y terminación de la relación, pago del canon de arrendamiento, reparaciones, y la prohibición de cobro de primas, traspaso, venta de punto; prohibir la obligación al arrendatario a vender o prestar ciertos productos o servicios de marcas comerciales o adquirir a ciertos proveedores, incluso para la contratación de servicios de mantenimiento, a menos que sea acordado por el Comité Paritario de Administración de Condominio; prever la no modificación del uso o destino del inmueble, y la prohibición de subarrendamiento; constar que se entregan las solvencias de los servicios y condominio; establecer la obligación del arrendatario de notificar cualquier daño mayor dentro de los tres días a su ocurrencia; señalar la cláusula penal por no desocupar el inquilino en su oportunidad (Art. 22 núm. 3, 1 ½ del canon diario); determinar los ajustes del monto del canon a partir del año y de acuerdo a las previsiones de la ley; informar la cuenta bancaria, cuyo único titular sea el arrendador, para perfeccionar el pago del canon y-o condominio; disponer en forma precisa qué mejoras, modificaciones se realizarán, los permisos necesarios y las condiciones para ello; establecer modalidad para determinar daños, reparaciones, etc.; prever los aumentos en caso de prórroga contrato (anualmente de forma progresiva y acumulativa en un porcentaje igual al rubro “Bienes y Servicios Diversos”, que forma parte del índice nacional de precios al consumidor (INPC), emanado del Banco Central de Venezuela, del año inmediatamente anterior a su aplicación); asentar cuál modalidad del canon regirá en el contrato; establecer el régimen y elección del Comité Paritario de Administración del Condominio; e indicar que el contrato se somete y regirá por la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

¿Es verdad que para poder demandar la desocupación de un local tengo que ir a la SUNDDE? ¿Necesito agotar un procedimiento previo administrativo? ¿Lo único que puedo demandar es el desalojo?

Esta confusión es sumamente común incluso no solo en los usuarios sino en los profesionales del derecho.

En principio, salvo lo indicado como atribuciones que competen al organismo administrativo, conciliar y sancionar, la competencia se mantiene en la Jurisdicción Civil.

El debate procedimental se hará por los trámites del Procedimiento Oral previsto en el Código de Procedimiento Civil, que constituye un retroceso en materia legislativa y con vista a los postulados constitucionales.

No hay que agotar ningún procedimiento previo ante la SUNDDE o la unidad administrativa, esto solo procede, e independientemente de la acción para solicitar posteriormente en juicio la medida cautelar de secuestro.

Efectivamente, la pretensión que contempla la ley es la de desalojo, pero a nuestro entender incurre en un error conceptual que será corregido por nuestra jurisprudencia manteniéndose las pretensiones naturales como son resolución, cumplimiento y desalojo.

Entre las causales que vale la pena comentar tenemos: la falta de pago se produce al dejar de pagar dos mensualidades del canon o condominio; se elimina la necesidad del propietario del inmueble; y se incorpora la venta como causal.

¿Qué pasa si el inquilino tiene un contrato de arrendamiento cuyo uso es comercio y lo usa como vivienda? ¿Aplica el desalojo? ¿Cuál es el procedimiento y cuál el organismo competente?

En este caso, quien incumplió al cambiar el uso es el inquilino, por tanto procede la demanda por resolución de contrato, denominada erradamente en la ley desalojo por cambio de uso. Si es debidamente probada procederá el desalojo y los órganos competentes son los tribunales ordinarios, debiendo tramitarse el procedimiento por el juicio oral del Código de Procedimiento Civil.

La unidad administrativa con competencias en materia de arrendamiento comercial, me sanciono, ¿qué puedo hacer?

Tratándose de un acto administrativo puede ejercer recursos de control de legalidad  y pareciera que refiere solo al externo, es decir recursos de nulidad ante la Jurisdicción Contencioso Administrativa.

¿Es verdad que se pueden pactar el pago del condominio a cargo del inquilino?

Sí, efectivamente, la ley aclara esta discusión de vieja data, pero hacemos la salvedad de que la obligación ante la comunidad de propietarios continúa siendo del propietario del inmueble.

En todo caso, la ley permite el pacto del pago del condominio, pero a nuestro entender solo los relativos a gastos ordinarios, ello conforme al artículo 36 que describe qué se entiende por estos gastos comunes. Se debe establecer en el contrato de arrendamiento, así como la modalidad y oportunidad de pago (Art. 37).

Y es importante destacar que los honorarios por concepto de administración no pueden superar el 10% del monto total de los gastos comunes.

Por ahí he escuchado de un comité paritario de administración de condominio en el centro comercial en el cual soy inquilino, ¿qué es eso?, ¿cómo funciona?, ¿para qué sirve?

Está previsto en el artículo 35 y lo que se persigue es la participación de todos los involucrados en la relación arrendaticia y el funcionamiento del centro comercial donde hacen vida en los asuntos propios de la convivencia, normas que los afecte para evitar que sean impuestas unilateralmente.

Su constitución debe ser paritaria entre representantes de cada parte, propietarios y arrendatarios, lo que en muchas oportunidades se hace inviable según el tipo de inmueble del cual forme parte el local.

La elección de sus representantes debe realizarse a través de un mecanismo transparente y democrático que asegure la participación de todos los arrendatarios sin diferencia.

Podrá establecer de común acuerdo las normas o reglamentos de condominio, así como sanciones y otras contribuciones.

¿Podemos pactar la cláusula de arbitraje?

Aun cuando la ley lo prohíbe expresamente, a nuestro criterio tal mecanismo de solución de controversias es de rango constitucional, por lo que estimamos que próximamente el Tribunal Supremo de Justicia se pronunciará declarándolo procedente.

Y finalizamos esta parte relativa el arrendamiento comercial, mencionando que al igual que la legislación de arrendamiento de vivienda, esta ley estipula sanciones administrativas que van desde 2.500 U.T. (unidades tributarias), que pueden ser acumulativas por infracción a lo dispuesto en  los Arts.  17, 32 y 36, cobros diferentes a los previstos como modalidad de cánones; gastos comunes). Por cobros  previsto en el Art. 15 y violación de lo dispuesto en el Art. 24 (requisitos del contrato): 1.500 U.T.

Ya próximos a terminar nuestro análisis según la legislación aplicable en materia de arrendamiento dependiendo del uso del inmueble, en los próximos días iniciaremos nuestras entregas relativas al arrendamiento de oficinas y usos distintos a vivienda y comercio.

Teresa Borges García

Enero, 2018

Más información