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4ta entrega de dudas generales sobre aplicación de Ley de Arrendamiento de Viviendas, por Teresa Borges

Continuamos pues, con la serie de artículos ofrecidos en relación al arrendamiento de vivienda.

Es de destacar que esta legislación, como hemos comentado, resulta desfasada con la realidad, sin embargo, nuestros artículos se sustentan en la legislación vigente que debemos acatar y conocer para medir las consecuencias de celebrar contratos a espaldas de la misma.

Como hemos ido desarrollando esta serie, proseguimos con las interrogantes que son una constante en nuestro ejercicio profesional.

Soy inquilino desde hace años, y el arrendador cada 6 meses me aumenta el canon, ¿es legal?

No es legal, pues para poder fijar el canon de arrendamiento en el contrato, así como para poder ajustarlo periódicamente, debe primero solicitarse y tramitar el procedimiento de fijación del canon justo ante SUNAVI, resolución que inclusive debe acompañarse al contrato de arrendamiento a suscribirse.

El canon de arrendamiento es revisable anualmente, y mediante el mismo procedimiento, se puede solicitar la fijación del canon de arrendamiento ante dicho organismo (Art. 83 LPRYCAV).

SUNAVI me fijó el canon de arrendamiento en Bs. 400.00, y el arrendador ha venido cobrándome Bs. 3.000,00, ¿qué puedo hacer?

Aun cuando el reintegro de sobrealquileres ha estado previsto en todas las legislaciones especiales en materia de arrendamiento inmobiliario, se desconoce esta figura, la cual es de graves consecuencias, y aún más en materia de arrendamiento de viviendas.

Para su procedencia se requiere la fijación previa del canon justo por SUNAVI, y que el acto administrativo esté firme.

En estos casos se procede a la devolución de las sumas percibidas por el arrendador por encima del monto establecido como canon justo por SUNAVI.

En el caso de arrendamiento de viviendas, la prescripción de la pretensión del reintegro es de 10 años; es compensable con los cánones de arrendamiento adeudados por el inquilino; al monto a reintegrar se debe sumar o adicionar los intereses calculados a la tasa pasiva promedio de los principales bancos y adicionalmente el arrendador es sancionado con Unidades Tributarias. Valga indicar que se prevé solidaridad entre el propietario, administrador o arrendador (Arts. 125 al 130 LPRYCAV).

Necesito desalojar a mi inquilino, ¿qué hago?

La Ley prevé distintas pretensiones: cumplimiento o resolución del contrato y desalojo. No obstante, no queda claro si se mantendrá la división tradicional para estas pretensiones con vista a la naturaleza del contrato, es decir: determinado o indeterminado, amén que sí se prevé como pretensión residual la resolutoria.

Ahora bien, independientemente de lo anterior, el arrendador, y entiéndase bien, solo el arrendador debe agotar el procedimiento previo administrativo de desalojo, contemplado en el Decreto No. 8.190 y desarrollado en el Reglamento de la Ley.

Por su parte, la ley establece como causales de Desalojo: Art. 91: falta de pago de 4 mensualidades (Reglamento Art. 74, en este artículo se dispone causales para considerar justificado el no pago del canon de arrendamiento); necesidad del propietario o pariente hasta el segundo grado de consanguinidad; usos deshonestos, o contrarios a la conformidad de uso o cambio de uso; deterioros mayores (Reglamento Art. 71, también se indica que deben ser valoradas y apreciadas por SUNAVI); reformas no autorizadas; violación de normativa de convivencia ciudadana.

Quiero arrendar un inmueble de vivienda, necesito me haga el contrato de arrendamiento…

Hoy en día, para celebrar un contrato de arrendamiento de un inmueble destinado a vivienda el arrendador debe:

  • Inscribirse en el Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas.
  • Solicitar la fijación del canon justo, cuya resolución debe acompañarse al contrato.
  • Solicitar la aprobación del contrato de arrendamiento a suscribirse y una vez perfeccionado consignar un ejemplar, de no firmarse el mismo, notificar motivando por qué no se suscribió, todo dentro del lapso estipulado en la ley. El contrato debe ser autenticado y reunir los requisitos de forma pautados en la ley y el reglamento.

No importa, nos saltamos esos trámites, y decimos que el alquiler es para una oficina, ¿le parece?

Lo anterior constituye un fraude a la ley, que valga indicar será apreciado tanto por la Administración como por la Jurisdicción, pero inclusive, en la nueva ley, se contempla la norma expresa que prevé no solo la valoración, sino no cambiar el uso (Art. 5 núm 6 LPRYCAV).

No, tranquila doctora, ya yo negocié con el inquilino y acordamos el canon de arrendamiento, y le dije que al año le vendo pero al precio del mercado.

Recordemos que en esta Ley aparentemente todo para el legislador es considerado de Orden Público. Lo que sí es cierto es que al menos todos los derechos y beneficios que el legislador confiere al inquilino son de esta naturaleza.

¿Qué significa Orden Público? Pues que ningún pacto entre las partes puede estipular algo distinto a lo que establece la ley.

Dado lo anterior, independientemente de lo que exprese el contrato, el canon de arrendamiento y el precio de venta del inmueble arrendado y destinado a vivienda deben ser fijados por SUNAVI.

De darse el caso que las partes lo establezcan, el inquilino posteriormente puede solicitarlo al órgano competente, y lo que sea dictaminado será el canon o el precio según se trate.

Por otra parte, es de destacar que vincular dos contratos en uno, con la nueva legislación complica la solución de cualquier conflicto, pues tendremos órganos distintos para conocer de las acciones, así como procedimientos diferentes, lo que posiblemente obligará a tramitar varios procesos ante Tribunales, y SUNAVI.

El inquilino no me paga el canon, ¿qué puedo hacer?

Si el contrato fue suscrito antes de la nueva ley, y no se adecuó a la misma posteriormente, lo primero que debe hacerse es proceder a notificar mediante notaría o tribunales al arrendatario de la cuenta corriente donde deberá perfeccionar el pago del canon de arrendamiento.

De no proceder a ello el inquilino, el arrendador puede iniciar el procedimiento previo a las demandas antes referido.

Voy a vender el inmueble pero lo tengo arrendado, ¿cuál es el procedimiento?

Debe en primer término ofrecerlo al inquilino, es lo que se denomina preferencia ofertiva, pero debe considerarse que debe realizarse con todas las formalidades que establece la ley, dando cumplimiento a todos los requisitos: a través de notaría; precio fijado por SUNAVI, acompañando la Resolución correspondiente (que fija el precio justo); acompañar el documento de propiedad y condominio o multipropiedad; certificación de gravámenes; condiciones y modalidad de la negociación (no puede pedirse arras, un año para pagar, no puede pactarse cláusula de resolución anticipada, ni pago de contado, además de proceder el descuento del precio según el tiempo de la relación arrendaticia); dirección del oferente donde recibirá la respuesta; y debe hacerse en forma personal, sino se sanciona con la invalidez (Art. 131 al 137 LPRCAV).

A su vez, para que el inquilino tenga este derecho debe estar solvente, y si quiere ejercer la preferencia debe responder también mediante notaría en un plazo de 90 días siguientes a la notificación.

Si el arrendatario responde que no está interesado o no responde, el arrendador queda libre para ofertar a terceros.

Es importante señalar dos aspectos: la oferta tiene una vigencia de un año, por lo que si no se vende a terceros, y se continúa ofertando, nuevamente deberá cursarse la oferta al inquilino; y de adquirir un tercero, debe proceder a notificar al inquilino también mediante notaría, que adquirió el inmueble acompañando copia certificada del documento de adquisición.

Vendieron el apartamento que ocupo como inquilino y no me dijeron nada, ¿eso es así? ¿No tengo ningún derecho?

Si no se le oferta al inquilino, o se le oferta a terceros en condiciones más ventajosas, este puede ejercer en contra del arrendador y el nuevo adquirente la pretensión de retracto legal arrendaticio, que configura una subrogación respecto al nuevo adquirente.

Es importante destacar que procede ante cualquier acto traslativo de propiedad y se dispone de un lapso de 180 días para ejercer tal acción, contados a partir de la notificación de la venta que debe hacer el tercero  (Arts.138 al 140 LPRYCAV).

Cerramos esta entrega y para continuar como hasta ahora dilucidando dudas sobre esta legislación.

20 de octubre de 2017

Teresa Borges García

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