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4° entrega de dudas generales sobre el alquiler de locales comerciales, por Teresa Borges

En el contrato de arrendamiento ¿se puede pactar que me paguen directamente, y puede ser por mensualidades anticipadas? ¿Y pueden pedirme el pago del canon en  dólares?

Conforme a la nueva ley el Canon de Arrendamiento deberá ser pagado en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador. No podrá ser clausurada, cualquier cambio debe ser notificado con 15 días de antelación a la oportunidad de pago.

Esto es importante considerarlo al terminar el lapso del contrato y de la prórroga legal para evitar la tácita reconducción.

Las partes son libres de convenir en la oportunidad del pago del canon de arrendamiento, es decir, si anticipado o vencido.

Está prohibido y sancionado exigir el pago del canon en moneda extranjera.

Soy inquilino y he tenido problemas con el arrendador, y ahora parece que no me quiere recibir el pago, ¿qué hago? Cerró la cuenta bancaria en la cual depositaba hasta ahora…

En caso de imposibilidad de realizar el pago, el inquilino podrá hacerlo en la cuenta que se creará a tal efecto, lo cual no se ha cumplido, por ello se previó provisionalmente una oficina de consignaciones que atiende en la misma sede de los tribunales. Sin embargo, ante tal situación el arrendador no puede pretender accionar por mora del deudor, ya que él la ha provocado.

Como ya me voy del local y tuve que consignar los cánones, ¿puedo ir a la oficina de consignaciones a pedir me los devuelvan?

En esta ley se mantiene la prohibición de retiro de esos depósitos por parte del inquilino, y luego de transcurridos dos años sin que el arrendador haya comparecido a retirarlos o interrumpir la prescripción o suspenderla, dichas consignaciones pasan a la disposición del organismo competente en materia de arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial.

Tuve inconvenientes con el inquilino, pues correspondía el aumento del canon y no aceptó, comenzó a hacer los depósitos en la oficina de consignaciones, ¿eso no se pierde?

Para evitar perder las consignaciones debe retirarlas y aceptar el pago si todo está correcto, de no ser así debe accionar ante tribunales, o realizar trámites para interrumpir la prescripción para el retiro, cobro, exigencia, o en su defecto la suspensión (Art. 29).

Tengo un tiempo como inquilino, pero nunca el arrendador me da recibo ni factura, mi contable me dice que eso no está bien, ¿qué puede pasar? ¿A qué tengo derecho?

En primer lugar, está sujeto a cualquier revisión fiscal y al no disponer de las facturas correspondientes al gasto, puede ser sujeto a sanciones.

La nueva ley establece como obligación para el arrendador emitir y entregar recibo (factura) detallada, de no hacerlo así puede ser denunciado y sancionado.

Voy a arrendar mi local, pero me dicen que tengo que ver qué tipo de canon pacto, ¿cuál es el procedimiento?

La ley estipula tres modalidades de canon de arrendamiento.

Lo primero que debe hacerse, independientemente de la modalidad de canon, pues es un requisito del contrato, es proceder a un avalúo del inmueble según método de COSTO DE REPOSICIÓN que debe realizarse para el momento de la celebración del contrato y constar en el mismo.

Es importante destacar que la ley no atribuye competencia de fijación a la SUNDDE ni procedimiento para ello, SOLO SE LE ATRIBUYE LA INTERPRETACIÓN DEL SISTEMA DE CÁLCULO, la supervisión y acordar la metodología del avalúo a aplicar.

Las tres modalidades de fijación del canon (Art. 32):

1) Fijo: Según la fórmula establecida, rentabilidad hasta un 12% y 20% para el primer año en inmuebles nuevos.

2) Canon variable con base a porcentaje de ventas, entre 1% y 8% sobre el monto bruto de ventas, expresadas en la Declaración Regular del Impuesto al Valor Agregado, y en actividades de entretenimiento entre un 8% y 15% .

3) Canon de arrendamiento mixto, porción fija más porcentaje de venta, la porción fija hasta un 50% de lo que correspondería a la fija, y un porcentaje no superior al 8% de las ventas. Si el porcentaje de ventas supera el doble de la porción fija, el canon mensual quedará fijado como si fuere variable.

Solo en caso de no acuerdo entre las partes, la unidad administrativa  procede a determinarlo.

Los porcentajes de rentabilidad podrán ser modificados por la SUNDDE.

Cerramos por hoy esta entrega.

Teresa Borges García

22 de febrero de 2018

 

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